2020年，某公司与李伟签订了一份为期两年的房屋租赁合同，用作公司的工业厂房。合同期满前，双方又续签了一份三年的租赁合同，意图深化合作。然而，续签后不久，公司意外收到法院通知，告知其承租的房屋即将被拍卖，并要求公司在限定时间内迁出。经查，李伟早在2013年已将房屋抵押给银行获取贷款，后因违约导致房屋被执行拍卖程序，而这一系列情况在签订租赁合同时并未向公司透露。面对突如其来的变故，公司不得不紧急准备迁出厂房，并委托格德律师事务所处理。

马延、王思纯律师及团队接手案件后，首先对案情进行了研讨。律师团队详细审查了公司与李伟之间签订的租赁合同，特别注意了合同中关于房屋状况、产权情况以及双方权利义务的条款。同时，律师们还查阅了执行公告、拍卖告知书等文件，调查了李伟将房屋抵押给银行的具体时间及违约情况，并收集了相关证据。

在充分掌握案情的基础上，律师团队迅速向李伟发送了律师函。律师函中明确指出，李伟在签订租赁合同时未如实告知房屋已于2013年抵押的事实，且房屋已被法院查封并进入拍卖程序，因此，李伟的行为是以默示的方式表明不履行合同义务，构成了预期违约，导致租赁合同无法继续履行。律师团队在函中详细阐述了相关法律法规，强调了李伟的违约行为，明确提出了要求解除合同、退还保证金并赔偿损失的诉求，并指导公司向李伟发送了《解除合同通知书》。

在撤场过程中，律师团队也全程参与，确保公司的权益得到充分保护。他们协助公司与李伟进行协商，监督撤场过程的执行情况。同时，律师团队还收集了撤场过程中产生的相关证据，并与李伟一同确认撤场完毕。

法院在审理过程中，对格德律师提供的证据进行了审查，并确认了房屋的抵押权设立时间早于公司的承租权，原告的承租权无法对抗抵押权人的优先受偿权。因此，法院认定《租赁合同》因被告李伟违约，原告基于对其权利的合理预期而单方面解除，合法有据，解除行为有效。同时，法院也支持了律师团队提出的因迁移工人、暂缓作业、延误生产给公司造成的实际损失应予赔偿的主张。最终，法院判决李伟退回合同保证金，并向公司支付相应的赔偿金。

-本文除代理律师外，当事人均为化名

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相关资料：本案判决书